Ｑ：アメリカで家を購入することのプラス面とマイナス面について教えてください。

Ａ：まずプラスの面から見ていきますと、なんといっても税金の節約ができることです。自分の家を持っている人の場合、所得から住宅ローンの利息の支払い分と固定資産税が差し引かれ、残った所得にのみ所得税が課税されるため、全体として税金が安くなります。たとえば、一般的な例で試算してみますと、50万ドルの家を20％の頭金を支払って５．８％の30年ローンで購入した場合、毎月の支払い額は利息、元金返済、所得税、保険を合わせて約3,000ドルです。　税金を調整すると一ヶ月あたり約900ドル戻ってきますので、実際には毎月約2,100ドルの支払いで済むことになります。年間では約10,800ドルの税金を節約できることになります。(この場合の所得税率は28％です。)

次に投資という観点から見てみますと、最大の利点はleverage（レヴェレイジ）といって借入金を投資の元金と見なす仕組みです。簡単に例をあげて説明しますと、ある人が50万ドルの家を20％(10万ドル)の頭金で購入したとします。もし数年間で不動産の価格が20％上昇したとしますと、50万ドルの家が数年後には10万ドル値上がりして、60万ドルの価値を持つことになります。この場合、自己資金である頭金の10万ドルだけが20％増えたのではなく、借入金40万ドルを加えた50万ドル全体に対して20％の値上がりをしたわけです｡　つまり10万ドルの投資が40万ドルの借金に助けてもらって、数年で10万ドル（100％）も増加したことになります。

家のマーケット価格から、借入金を差し引いたものをEquity（エクイティー）と言います｡　先の例を使いますとマーケット価格の60万ドルから借入金の40万ドルを差し引いた20万ドルがエクイティーです｡　マーケット価格が上昇すればレヴェレイジでエクイティーがどんどん増加します。このエクイティーを担保に金融機関から融資を受けることも可能です。

このレヴェレイジとエクイティーの仕組みをわかりやすくするために、現実的な例で計算をしてみましょう。 たとえばAさん夫妻が６年前に50万ドルの家を頭金20％の10万ドルを置いて購入したとします。 Aさんの家は現在だいたい80万ドルに値上がりしています。　Aさんの不動産資産が6年間で30万ドル分増えたわけです。　別の言い方をすれば、頭金10万ドルの投資が6年間で3倍になったとも言えます。 Aさんの現在のエクイティー、すなわちAさんの資産は頭金10万ドルプラス増加分30万ドルで40万ドルになります。 たとえ近い将来不動産価格が20％下落したとしてもAさんの家はまだ64万ドルの価値があり、エクイティーも24万ドルとたっぷりと残ります。しかもその間ずっと税金控除のメリットは受けつづけることができます。

さて、Aさん夫妻が今年家を売ることに決めた場合を考えてみましょう。現在のアメリカの法律では過去５年以内に２年間以上住んだ家を売った場合、一人につき25万ドル、夫婦の場合ですと50万ドルまでのキャピタルゲインには一切税金がかかりません。Aさん夫妻のキャピタルゲインは30万ドルで、これは明らかに50万ドル以下なので、Aさんのキャピタルゲインは税金の対象とはなりません。 もし80万ドルで家が売れたとすると、売却にかかる費用とローンの返済で約45万ドルかかります。 したがってAさん夫妻は80万ドルからこの45万ドルを引いた約35万ドルをそっくり受け取ることができるわけです。（個人個人で事情が異なりますので､詳しいことについては専門家におたずねください。）

さて、不動産を購入することのマイナス面にも目を向けてみましょう。借家の良い点はまずその気軽さでしょう。家の管理や修理はすべて大家さんの責任なので、家の維持管理にお金も時間もエネルギーも使わなくてすみます。また、引越しも簡単で、大家さんとの契約に従って、事前に通知をすれば比較的自由に別の家、あるいは別の地区に移ることができます。家を買ってしまうとその場所に束縛されるので、たとえ引越しの必要が生じても、さまざまな手続き(家を売るかあるいはテナントを見つけて借家にするなど)をしなければ次の場所へ移ることができません。

経済面でも借家に住むほうが自由な投資が可能です。家を買う人の中には、家を購入するときにかかるクロージングコストと頭金で貯金を使い果たしてしまう人も多いので、その後のやりくりに頭を痛めます。借家の人はその分のお金を自由に使うことも別の投資先に回すこともできます。投資の理想はdiversification、つまりいろいろな種類の投資先に財産を配分することですが、家を持っている人は、その家だけに自分の財産を集中させてしまいがちです。

また不動産はすぐに現金化することが困難です。お金が必要になったら、まず家を売りに出し、買い手を見つけなくてはなりません。最近のような売り手市場ならたぶんそれほど問題はありませんが、市場が買い手市場のサイクルに入った時には少々時間がかかるのが普通です。買い手が見つかっても、取引が終了するまでにはさまざまな手続きがあり、

それらに一ヶ月半ほどを要します。つまりお金を手にするまでに早くても二ヶ月弱、長いと数ヶ月もかかるのです。　

特に短期的に見た場合、家賃のほうが月々のローンなどの支払いよりも安いことがあります。もちろん大家さん次第で家賃が上がることもありますが、最近のような不動産高騰時には、家の価格の値上がり率よりも家賃の値上がり率の方が低い傾向があります。目安としては、もし今借りている家を購入した場合の毎月の支払い額(税金控除を計算に入れたあとのもの)が、家賃を大幅に上回るようであれば、借りているほうが安いことになります。たとえば先ほどの計算では、50万ドルの家を買うと月々約2,100ドルを支払うことになりましたが、もしその家の家賃が1,800ドルだとしたら、借りるほうが安いことになります。ただし長期的には家賃はインフレに左右されますが、ローン他の支払額はほとんど変わりません。したがって一概に比較することはできませんので、個人個人の事情に合わせて決めていくことが大事です。